尋尋覓覓間，在長(zhǎng)三角搜地長(zhǎng)達(dá)一年的信義企業(yè)集團(tuán)最終落子上海。

11月29日，臺(tái)灣中介龍頭信義企業(yè)集團(tuán)旗下的信義置業(yè)（香港）有限公司斥資7.8億元競(jìng)得上海嘉定區(qū)兩宗純住宅地塊，此舉標(biāo)志著信義企業(yè)集團(tuán)正式投身大陸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。這也成為近年來(lái)國(guó)內(nèi)首個(gè)中介公司高調(diào)轉(zhuǎn)型為開(kāi)發(fā)商的樣板。

上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局公告顯示，此次信義企業(yè)集團(tuán)競(jìng)得的兩宗地塊的容積率均為2.2。其中，嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)新成路以東、葉城路以南地塊（18-1）以 3.89億元成交，折合樓板價(jià)5925元/平方米，溢價(jià)率為48%；與之毗鄰的馬陸鎮(zhèn)復(fù)華路以西、葉城路以南地塊（17-01）以3.9108億元成交， 折合樓板價(jià)6370元/平方米，溢價(jià)率為59%。

“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，不少中介公司紛紛找尋出路，信義企業(yè)集團(tuán)將集團(tuán)業(yè)務(wù)擴(kuò)展至內(nèi)地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域?！毙帕x企業(yè)集團(tuán)中國(guó)服務(wù)處企劃部副理朱 平平告訴記者，信義企業(yè)集團(tuán)并未跟風(fēng)大部分中介公司采用的“一二手聯(lián)動(dòng)”策略，計(jì)劃在堅(jiān)守二手房代理業(yè)務(wù)的同時(shí)，設(shè)立單獨(dú)的事業(yè)部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資。

上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司咨詢師邵明浩指出，房產(chǎn)中介行業(yè)是高現(xiàn)金流、低成本、低毛利率的服務(wù)性行業(yè)，其特性正好與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)、利潤(rùn)高的特點(diǎn)互補(bǔ)。信義企業(yè)集團(tuán)試圖在產(chǎn)業(yè)鏈上游尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，或?qū)㈤_(kāi)辟出中介公司產(chǎn)業(yè)整合的新通道。

勝出很驚險(xiǎn)

前述嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)新成路以東、葉城路以南地塊（18-1）及馬陸鎮(zhèn)復(fù)華路以西、葉城路以南地塊（17-01）在掛牌交易前，分別有27家和26家房企領(lǐng)取了競(jìng)買申請(qǐng)書(shū)，各有11家企業(yè)提交了競(jìng)買申請(qǐng)。由于兩宗地塊毗鄰，且出讓條件接近，不少企業(yè)同時(shí)參與了兩宗地塊的競(jìng)買。

此次出讓的兩宗地塊并未進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，而是由參與競(jìng)買的房企報(bào)出相應(yīng)的地塊價(jià)格，于競(jìng)拍當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)揭曉。在當(dāng)天到場(chǎng)的買家中，不乏旭輝集團(tuán)、新城地 產(chǎn)、朗詩(shī)地產(chǎn)、保利地產(chǎn)(600048,股吧)等品牌房企。據(jù)出讓公告，18-1地塊和17-01地塊的起始總價(jià)分別為2.63億元和2.46億元，最終 的溢價(jià)率分別高達(dá)48%和59%。其中，17-01地塊的溢價(jià)率打破了今年嘉定區(qū)的住宅用地溢價(jià)率最高紀(jì)錄。

“信義企業(yè)集團(tuán)報(bào)出的價(jià)格僅比第二名平均高出了不到5.5%，勝出得十分驚險(xiǎn)?！毙帕x企業(yè)集團(tuán)建設(shè)事業(yè)部總經(jīng)理陳慶洪坦言，信義企業(yè)集團(tuán)一直非?？春蒙虾５? 房地產(chǎn)市場(chǎng)，但在大陸的第一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目落子嘉定區(qū)卻并非意料之中。今年1月，信義企業(yè)集團(tuán)宣布其進(jìn)軍大陸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的計(jì)劃后，陳慶洪帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)開(kāi)始在長(zhǎng)三 角四處看地。當(dāng)時(shí)他曾表示：“我們計(jì)劃從土地二級(jí)市場(chǎng)切入，從已有項(xiàng)目的公司手上拿項(xiàng)目，如果從一級(jí)市場(chǎng)拿地，則整個(gè)開(kāi)發(fā)周期會(huì)比較長(zhǎng)?！?

記者在地塊現(xiàn)場(chǎng)看到，兩宗地塊位于嘉定主城區(qū)的高端居住區(qū)，距嘉定體育中心僅500米，周邊居住氛圍和商業(yè)配套較為成熟。地塊附近的在售公寓項(xiàng)目保 利梧桐語(yǔ)的均價(jià)為13300元/平方米，嘉樂(lè)東潤(rùn)舒庭為16600元/平方米。“對(duì)比嘉定主城區(qū)15000元/平方米的房?jī)r(jià)，信義企業(yè)集團(tuán)拿地的價(jià)格相對(duì)合 理，預(yù)計(jì)達(dá)到30%左右的利潤(rùn)率并非難事。”上海漢宇房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理施宏叡表示。

在資金安排上，信義企業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)周俊吉在今年2月曾表示，公司董事會(huì)已通過(guò)5000萬(wàn)美元初期預(yù)算，并選擇上海作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)的總部。朱平平 指出，由于這兩塊地合計(jì)土地面積達(dá)5.77萬(wàn)平方米，體量較大，未來(lái)不排除采用分期開(kāi)發(fā)方式。至于打造為何類產(chǎn)品，公司還在研究當(dāng)中。

另類轉(zhuǎn)型路

1993年，信義企業(yè)集團(tuán)正式進(jìn)軍大陸市場(chǎng)，是當(dāng)時(shí)最早進(jìn)入上海的外資房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)?！?002年，信義企業(yè)集團(tuán)是上海排名前五位的中介公司。但2003 年以后，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始爆發(fā)式成長(zhǎng)，臺(tái)資企業(yè)穩(wěn)健的風(fēng)格制約了信義企業(yè)集團(tuán)的擴(kuò)張規(guī)模。目前，信義企業(yè)集團(tuán)在上海僅有20余家門(mén)店，行業(yè)排名已下滑到第十名開(kāi) 外?！币晃皇煜ば帕x企業(yè)集團(tuán)的業(yè)內(nèi)人士指出，該公司此次進(jìn)軍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，或是受二手房業(yè)務(wù)平淡的影響。

自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控實(shí)施以來(lái)，房地產(chǎn)中介為求生存紛紛進(jìn)行業(yè)務(wù)多元化，“一手分銷+二手代理”的聯(lián)動(dòng)策略成為大部分中介轉(zhuǎn)型的方向?！爸薪樾袠I(yè)追求效 率至上，擴(kuò)展一手房業(yè)務(wù)增加利潤(rùn)點(diǎn)的成本更低，所需要的時(shí)間也較短。”施宏叡告訴記者，信義企業(yè)集團(tuán)進(jìn)軍地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這一模式難以引起業(yè)內(nèi)效仿。首先，對(duì)于已經(jīng)開(kāi) 展一手房營(yíng)銷的中介公司而言，很難再去進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域與原來(lái)的服務(wù)對(duì)象成為同行；其次，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域門(mén)檻較高，7.8億元的土地款已高于上海大部分中 介公司的全年經(jīng)營(yíng)收入。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，信義企業(yè)集團(tuán)堅(jiān)持的二手房代理高端精品路線，使得公司旗下的門(mén)店呈現(xiàn)“數(shù)量少、成本高、單店毛利率高”的特點(diǎn)?！板e(cuò)過(guò)了上海市場(chǎng)的黃金擴(kuò) 張期，為保持長(zhǎng)期穩(wěn)健的發(fā)展，不走下坡路，信義企業(yè)集團(tuán)只有選擇自建項(xiàng)目來(lái)增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。”邵明浩分析認(rèn)為，一手房代理業(yè)務(wù)如經(jīng)營(yíng)不善極易拖累二手房領(lǐng)域的 市場(chǎng)占有率，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于完全不同的領(lǐng)域，管理上必然有分割，反而可以與二手房業(yè)務(wù)長(zhǎng)期并存。

公開(kāi)信息顯示，截至目前，信義企業(yè)集團(tuán)在臺(tái)灣的上市主體——信義企業(yè)集團(tuán)仲介（9940.TW)的股票市值為186.92億新臺(tái)幣，約合人民幣39.96億元。此外，每年約20億元的營(yíng)業(yè)收入將對(duì)其在大陸開(kāi)展地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有所助益。